中国物流园区的发展将经历四个阶段：初建期、成长期、成熟期和衰退期。前瞻产业研究院发布的《中国物流园区布局规划与经营模式分析报告》分析认为，从总体上说，各类物流园区在初建时应该注重提供其基本服务功能，在其成长期则应该发展其增值服务功能，而在其成熟期则应该注重其拓展服务功能的挖掘。现代物流产业是新兴产业，而物流园区是现代物流产业中的一种重要的新兴产品。
资料来源：前瞻产业研究院
1、转运型物流园区的赢利模式
转运型物流园区其主要服务功能是实现各种运输方式之间的转换，包括公路--铁路、海--陆和空--陆等运输方式之间的转换，例如，依托港口规划的港口物流园区和依托机场规划的空港物流园区等。
（1）初建期的赢利模式
初建期的赢利模式--开展大宗散货的集疏，大宗货物的仓储、公路及公铁中转、集装箱中转、海铁及公铁联运等。转运型的物流园区一般规划建设在交通便利的位置，它们一般处于两种运输方式相交汇的区位。因此，处于安建期的转运型物流园区应充分发挥这种优越的地理和交通网络优势，在物流园区建设的初期应注重开展提供与货物转运有关的基本物流服务功能。
（2）成长期的赢利模式
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成长期的赢利模式--利用优厚的地理位置条件，大力发展保税物流等国际物流服务功能。由于转运型物流园区主要是依托港口、陆路口岸，因此与集装箱运输和海关监管通道相结合的大型转运枢纽，也称为国际货运枢纽型物流园区。其主要服务对象是国际物流，而保税物流是国际物流的主要形式，因此，发展保税物流是转运型物流园区在其成长期的一种可行的选择。保税物流主要是指保税仓储、保税展示、出口加工、运输配送、网上交易、报关通关、代理、自由贸易服务以及其他相配套的商务服务活动。
（3）成熟期的赢利模式
成熟期的赢利模式--提供物流一体化服务。物流一体化是指将原材料、半成品和产成品的生产、供应、销售结合成有机整体，实现生产与流通的纽带和促进关系。20世纪80-90年代，物流一体化被看作是企业与顾客、供应商相联系的能力，它使用购买获取、制造支持和实物配送等业务活动资源计划和分配控制过程进行系统管理。
现代物流管理将供应商和用户纳入管理范围，强调使用物流一体化来取得差别优势，从而利用物流的竞争力增加企业甚至整个供应链的灵活性。从某种意义上讲，未来全球物流管理的概念发展到一个崭新的阶段，其关键是致力于原材料到用户的整个过程中的商品流动的管理。因此，物流一体化所关注的焦点是商品整个过程的流动，而不是传统观念的物流服务功能分割或局部效率。转运型物流园区在其成熟期不应仅仅局限于大宗货物的集散、集装箱中转和保税仓储及保税展示等某几个物流环节的优化服务上，而应充分利用其入驻的大型航运企业、船代企业、货运代理企业等长期开展国际物流和区域物流服务的优势和经验，通过注重引入物流服务集成商入驻园区，为国际物流和区域物流开展物流一体化服务。
2、存储配送型物流园区的赢利模式
储存配送类型的物流园区是指以大规模的仓库群为基础，形成以存储、配送和批发交易功能为主的物流园区。
（1）初建期的赢利模式
初建期的赢利模式--开发专业市场，然后拓展品牌特许经营。计划经济体制遗留下来的大量仓储设施是存储配送物流园区赢利的一笔不可多得的宝贵财富，在市场经济条件下，只需转变经营观念，将其改造成各具特色的"有形市场"，便可逐步发展成为一种现代化的物流园区，而且园区也可从这些市场交易中赢得较为丰厚的利润。
存储配送型物流园区初建时一般都有较大规模的仓储面积，利用这些仓储设施开办专业交易市场，如钢材交易市场、木材交易市场、建材交易市场等，依托这些专业交易市场所带来的物流业务，就可以逐步做大做强物流园区。
（2）成长期的赢利模式
成长期的赢利模式--以仓储和运输等专业服务优势切人供应链，重点为供应链中少数几个重要客户提供基本物流服务，并争取形成企业战略联盟和伙伴协作关系，在此基础上，逐步拓展其他增值物流服务功能。存储配送型物流园区的入驻物流企业以储运企业为主，这类物流企业在发展初期，其主营物流业务是仓储，并辅之于运输，由于其长期发展仓储和运输等基本物流服务功能，
因此，其在基本物流服务功能上具有一定的服务优势，容易为供应链上的大型企业所接受。该类物流园区在其成长期为少数几个重要客户提供仓储和运输服务的基础上，开展配送服务是其进一步赢利的重要基础。
（3）成熟期的赢利模式
成熟期的赢利模式--为客户提供基于供应链管理（SCM）的物流管理。供应链管理是物流管理的发展方向，在一条物流供应链中，服务范围由仓储和运输向上可延伸到市场调查与预测、采购及订单处理，向下可延伸到配送、物流咨询、物流方案选择与规划、库存控制、货款回收与结算等，这些服务最具有增值性。以仓储为基础发展起来的后勤保障、货运配载、仓储配送、包装流通加工等增值服务，在信息技术与服务支持的基础上实现SCM需要的集成管理，代表着改造传统物流产业的经营理念、服务项目、经营方式等的一种新兴市场力量。
存储配送型物流园区利用其在成长期为重要客户提供仓储等基本物流服务和挖掘配送等增值物流服务的基础上，在其成熟期可进一步拓展为客户提供基于供应链的物流管理。
3、流通加工型物流园区的赢利模式
流通加工是为了提高物流速度和物品的利用率，在物品进入流通领域后，按客户的要求进行的加工活动，即在物品从生产者向消费者流动的过程中，为了促进销售、维护商品质量和提高物流效率，对物品进行一定程度的加工。随着经济增长，国民收入增多，消费者的需求出现多样化，促使在流通领域开展流通加工。目前，在世界许多国家和地区的物流园区或物流中心中都大量存在流通加工业务，在日本、欧美等物流发达国家则更为普遍。
流通加工型物流园区就是吸引一部分制造企业的分销中心或配送中心到该物流园区进驻，从而承担一部分产品生产加工功能，实现从厂商生产的标准产品部件到客户所需的个性化产品转换衔接的物流园区，该类物流园区的主要功能是流通加工，但该类物流园区也会有仓储区、装卸搬运区等功能区域，因此，此类物流园区本身也拥有基本的货物集散功能。
（1）初建期的赢利模式
初建期的赢利模式--利用现有设施，改建专业交易市场。流通加工型物流园区在其初建期吸引商流进入物流园区将为其提供流通加工服务奠定物流业务基础，因此，该类型的物流园区在其初建期应充分利用自身的地理和经营优势，如果能合理地对现有仓储区域进行改造，将其改建成专业性的交易市场，而专业性的交易市场将为物流园区带来稳定的物流业务，为物流园区的发展奠定坚实的基础，这是处于初建期的流通加工型物流园区的一种可行的赢利模式。
（2）成长期的赢利模式
成长期的赢利模式--发展流通加工，提供增值服务。在成功地引入商流之后，发展流通加工，提供增值服务是流通加工型物流园区在其成长期的一种可行的赢利模式。
（3）成熟期的赢利模式
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成熟期的赢利模式--建立电子商务平台，为入驻物流企业开展电子商务物流配送服务。电子商务物流配送是指物流配送企业采用网络化的计算机技术和现代化的硬件设备、软件系统及先进的管理手段，针对社会需求，严格地、守信用地按用户的订货要求，进行一系列分类、编配、整理、分工、配货等理货工作，定时、定点、定量地交给没有范围限度的各类用户，满足其对商品的需求。
可以看出，这种新型的物流配送是以一种全新的面貌，成为流通领域革新的先锋，代表了现代市场营销的主方向。新型物流配送能使商品流通较传统的物流配送方式更容易实现信息化、社会化、合理化和简单化，使货畅其流，物尽其用，既减少生产企业库存、加速资金周转、提高物流效率、降低物流成本，同时又刺激社会需求。
4、综合型物流园区的赢利模式
综合型物流园区是指可以全面处理转运、储存、加工、配送等作业以及不同作业方式之间相互转换业务的物流园区。由于综合型物流园区具有规模大、服务功能全和投资周期长等特点，物流市场的培育需要时间，项目见效也要有一定的周期，因此，规划的各类服务功能不可能一蹴而就。项目启动之初，应该分析优势条件，确定起步点，找出赢利点。
（1）初建期的赢利模式
初建期的赢利模式--发展基础服务功能，从货运交易费和场地出租费中赢利。从中国现有的初建期经营状况较好的综合性物流园区的发展模式看，综合型的物流园区在全面启动转运、储存、加工、配送、信息服务等众多物流服务功能上，在其初建期选择开展转运、存储和信息服务等功能效果较好，因此，建立货物集散中心和信息交易中心，从场地出租费和货运交易费中赢利，是综合型物流园区在其初建期的一种可行的赢利模式。
例如，浙江省首批规划建设的综合型物流园区--浙江传化物流基地，物流基地建成后将包括信息管理、专业运输、专业仓储、流通配送、转运和交易六大中心，还设有银行、保险、工商税务、餐饮住宿、汽修汽配、人员培训、专案咨询等完善的商务和生活服务系统。
（2）成长期的赢利模式
成长期的赢利模式--发展增值服务功能，为客户提供个性化的物流服务。当综合型的物流园区进入快速发展期时，就需要进一步拓展增值服务功能，因此，建设流通加工中心和仓储配送中心是其进一步赢利的良好选择。传化物流基地在其快速发展期通过进一步建立流通加工中心和仓储配送中心，有效地拓展了基地的流通加工和仓储配送等增值服务功能。其中，流通加工中心采用标准化作业体系，充分利用基地内现有的物流设施，提供个性化的加工和分拣等物流服务；而仓储配送中心是根据工商企业的需求度身定制，充分满足不同企业的不同个性需求，它以基地内的信息交易中心、专业运输中心、流通加工中心等支持仓储配送中心的日常运转，真正成为了工商企业的"仓储管家"。
（3）成熟期的赢利模式
成熟期的赢利模式--发展提供从物流一体化到供应链一体化的物流服务。供应链一体化以供应链的优化为核心，强调的是核心企业与相关企业的协调关系，通过信息共享、技术扩散、资源优化配置和有效的价值链激励机制等体现经营一体化。现代物流管理综合了许多技术，如条码技术、电子数据交换、射频技术等，使企业物流得以从分散走向整合。
目前国内许多零售企业建立了POSMIS系统，制造企业也建立了ERP或SCM管理系统。这些都体现了企业对供应链一体化管理的要求，供应链一体化管理使原来流通渠道与企业物流的对立走向企业物流的共生。在这种新型的物流管理体制下，综合型物流园区应充分利用其入驻企业类型广泛以及各类型企业在物流园区内部集聚的优势条件，在其成熟期应加强入驻园区相关联企业之间的合作，有效控制供应链上物流、资金流、价值流、信息流等，提升以价值链为联系的各相关企业的竞争优势，这是衡量一个综合型物流园区最终是否具有竞争力的重要标准。
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